Die Steuerberatung für Vermieter beinhaltet häufig die Entscheidung darüber, ob bei Handwerkerleistungen sofort abzugsfähiger Aufwand vorliegt oder Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, welche dann abgeschrieben werden müssen.

Aufwendungen für jährlich anfallende Erhaltungsaufwendungen oder Schönheitsreparaturen sind als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu behandeln. Sie müssen allerdings in einem engen, räumlichen, zeit­lichen und sachlichen Zusammenhang zueinander stehen und in ihrer Gesamtheit eine einheitliche Baumaßnahme bilden. Dies ist bei einer ­Modernisierung des Hauses im Ganzen und von Grund auf der Fall.

Sachverhalt

Streitig war in einem Finanzgerichtsverfahren, ob die vom Steuerpflichtigen auf das von ihm erworbene Mehrfamilienhaus getätigten Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten i.S.d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG einzuordnen und nur im Wege der AfA und nicht als sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen zu berücksichtigen sind.

Nach dem Grundstückserwerb nahm der Steuerpflichtige innerhalb des Dreijahreszeitraums des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG umfangreiche Umbau- und Renovierungsmaßnahmen vor. Die Gesamtaufwendungen überschritten unstreitig die 15 %-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Der Steuerpflichtige war jedoch der Auffassung, dass nicht sämtliche durchgeführten Maßnahmen in die 15 %-Grenze einzubeziehen seien. Dies betreffe insbesondere die Aufwendungen für Schönheitsreparaturen, da die gesamte Baumaßnahme schließlich nicht als einheitlich zu würdigende Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme interpretiert werden könne, sodass die 15 %-Grenze nicht überschritten sei.

Entscheidung

FA und auch das FG sahen dies jedoch anders. Als anschaffungsnahe Herstellungskosten werden alle Maßnahmen erfasst, bei denen die Aufwendungen eindeutig den Erhaltungsaufwendungen zuzuordnen sind. Kosten für Schönheitsreparaturen – also Maßnahmen zur Beseitigung von Mängeln, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind, wie das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen – werden von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG zwar grundsätzlich nicht erfasst.

Allerdings sind derartige Aufwendungen dann als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu behandeln, wenn sie in engem räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang zueinander stehen und in ihrer Gesamtheit eine einheitliche Baumaßnahme bilden, wie dies bei einer Modernisierung des Hauses im Ganzen und von Grund auf der Fall ist. Dabei ist das Vorliegen von anschaffungsnahen Aufwendungen bei einem aus mehreren Einheiten bestehenden Gebäude jedenfalls dann im Hinblick auf das Gesamtgebäude zu beurteilen, wenn das Gesamtgebäude – wie bei einem insgesamt fremd vermieteten Mehrfamilienhaus – nicht in verschiedene Wirtschaftsgüter aufzuteilen ist.

Im Streitfall standen sowohl die Wartungsarbeiten als auch die Malerarbeiten in einem engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit den anderen Maßnahmen und konnten daher nicht isoliert betrachtet werden. Da mit § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG eine typisierende Regelung geschaffen werden sollte, verbietet es sich, die einzelnen Maßnahmen ­einer umfassenden Modernisierung jeweils für sich zu beurteilen. Der Annahme eines engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhangs steht dabei nicht entgegen, dass die Arbeiten teilweise im Zuge ­eines Mieterwechsels durchgeführt wurden und bezogen auf einzelne Wohnungen, in denen kein Mieterwechsel stattfand, nur geringer Erhaltungsaufwand anfiel.

Fundstelle

·         FG Münster 25.9.14, 8 K 4017/11 E, astw.iww.de, Abruf-Nr. 144851