REITs (Real Estate Investment Trusts)
sind Immobilienaktiengesellschaften, deren Anteile börsennotiert sind. Es ist geplant, dass das Gesetz rückwirkend zum 1.1.2007 in Kraft tritt. REITs müssen ihren Gewinn zu 90 % an ihre Anleger ausschütten. Dabei ist vorgesehen, dass 75 % der Einkünfte aus Immobilien erzielt werden. Ebenfalls müssen 75 % des Vermögens in Grundbesitz angelegt werden. Kein Anleger darf 10 % oder mehr an einem deutschen REIT direkt halten. Die Firma einer REIT-Aktiengesellschaft muss die allein ihr vorbehaltene Bezeichnung „REIT-Aktiengesellschaft“ oder „REIT-AG“ enthalten.
REITs sind international schon lange bekannt. Dabei hat sich als Standard eingebürgert, dass REITs selbst steuerfrei sind und die Anteile/Gewinnausschüttungen auf der Ebene der Gesellschafter besteuert werden (transparente Besteuerung). Dies entspricht dem Konzept etwa auch des Investmentsteuergesetzes, unabhängig davon, ob der Anleger Anteile an einem offenen Fonds hält oder an einer Investmentaktiengesellschaft. Die Steuerbefreiung des REIT selbst wird jedoch nur dann gewährt, wenn diese Gesellschaft bestimmte Anforderungen erfüllt. Dies sind in erster Linie die oben genannten.
Zulässige Vermögensgegenstände des REIT sind:
- unbewegliches Vermögen (Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte),
- Zubehör,
- Finanzmittel, die aus der Nutzung oder Veräußerung des Vermögens stammen bzw. die zur Aufrechterhaltung des Betriebs bereitgehalten werden sowie
- Beteiligungen an Immobilienpersonengesellschaften.
Bestandsmietwohnimmobilien
dürfen nicht zum Anlagebestand eines REIT gehören. Das Mindestnennkapital soll 15 Mio. € betragen.
Die Steuerbefreiung
auf der Ebene des REIT tritt nur dann ein, wenn dieser sich auf seine Haupttätigkeit beschränkt. Setzt sich das Vermögen zum Ende des Wirtschaftsjahres aus weniger als 75 % im Sinne der obigen Aufzählung zusammen, wird durch die Finanzbehörde eine „Strafzahlung“ festgesetzt, die zwischen 1 % und 3 % des Betrags liegt, um den der Anteil des unbeweglichen Vermögens unterhalb der besagten 75 % bleibt. Entsprechendes gilt, wenn weniger als 75 % der Bruttobeträge aus Vermietung und Verpachtung bzw. aus der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen stammen. Hier beträgt die Strafzahlung zwischen 10 % und 20 % des Differenzbetrags.
Ausschüttungen
Für die Aktionäre sind die Ausschüttungen inländischer REITs normale Dividenden und gehören zu den Einkünften aus Kapitalvermögen. Allerdings sieht der Gesetzesentwurf vor, dass das Halbeinkünfteverfahren nicht zur Anwendung kommt, sondern der volle Steuersatz erhoben wird, da eine Vorbelastung auf der Ebene des REIT eben nicht erfolgt. Verkäufe von REIT-Anteilen sind private Veräußerungsgeschäfte.
Von den Ausschüttungen wird eine Kapitalertragsteuer von 25 % erhoben. Gemeinnützige Körperschaften werden hiervon vollständig entlastet, andere steuerbefreite Körperschaften und die inländische öffentliche Hand erhalten eine Entlastung von zehn Prozentpunkten.
Fazit: Der REIT bietet eine Reihe interessanter Gestaltungsmöglichkeiten. Ob im Einzelfall eine Planung und Umsetzung für den Steuerpflichtigen sinnvoll ist, ergibt sich aus einer umfassenden Einkommens- und Vermögensanalyse durch den Steuerberater/Rechtsanwalt. Gerne sind wir Ihnen behilflich.