Wir haben schon wiederholt über das Thema berichtet, da es für die Steuerberaterpraxis eine gewisse Relevanz hat: Ab dem 1.1.2011 hatte sich der Vorsteuerabzug für Anschaffungs- und Herstellungskosten bei Grundstücken geändert, die sowohl für Zwecke des Unternehmens als auch für außerunternehmerische Zwecke oder den privaten Personalbedarf genutzt werden. Ausgaben dürfen höchstens mit dem Teil der Umsatzsteuer als Vorsteuer abgezogen werden, der auf die Verwendung des Grundstücks für unternehmerische Zwecke entfällt. Das gilt auch dann, wenn das Grundstück in vollem Umfang dem Unternehmensvermögen zugeordnet ist, was weiterhin möglich ist. Die günstigere Regelung nach der Seeling-Rechtsprechung des EuGH lässt sich nur noch nutzen, wenn Kauf oder Bauantragstellung noch 2010 erfolgt waren. Unerheblich ist dann bei der Herstellung das spätere Datum der Fertigstellung, etwa im Jahre 2011 oder 2012. Das BMF (22.6.11, IV D 2 - S 7303-b/10/10001 :001) hat umfangreiche Erläuterungen zu den Neuregelungen veröffentlicht, die ihren Niederschlag im UStAE und dort insbesondere in Abschn. 15.6a finden.

Aus Sicht des Steuerberaters und Unternehmers ergeben sich bei gemischt genutzten Grundstücken nun folgende Möglichkeiten:

• Bauantrag in 2010: Der Vorgang fällt unter die Übergangsregelung. Ein vollständiger Vorsteuerabzug ist möglich und auf die unentgeltliche Wertabgabe ist Umsatzsteuer zu zahlen.

• Vermietung zu Wohnzwecken: Unabhängig vom Datum des Bauantrags kann die Vorsteuer nur anteilig abgezogen werden, da die Vermietung keinen steuerpflichtigen Umsatz darstellt.

• Anteilige Zuordnung zum Unternehmen: Unabhängig vom Datum des Bauantrags ist die Vorsteuer anteilig abzugsfähig, soweit sie auf die unternehmerischen Flächen entfällt. Wird der private Anteil später unternehmerisch, ist keine Vorsteuerberichtigung zulässig, sofern dieser Teil nicht dem Unternehmen zugeordnet ist. Verringert sich der Umfang der unternehmerischen Nutzung, ist hingegen eine Vorsteuerberichtigung durchzuführen.

• Vollständige Zuordnung zum Unternehmen, Kauf in 2011: Vorsteuer-abzug in Höhe der unternehmerischen Zwecke, keine Eigenverbrauchsbesteuerung.

• Änderung der Verhältnisse, Kauf in 2011: Vorsteuerberichtigung im Vergleich zum ursprünglichen Vorsteuerabzug zugunsten (höherer betrieblicher Abteil) oder zuungunsten des Unternehmers nach § 5a UStG.

• Erweiterung (Anbau) in Folgejahren für privaten Gebrauch: Ohne einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang kein Vorsteuer- abzug auf das eigenständige Objekt.

• Erweiterung in Folgejahren für umsatzsteuerpflichtige Vermietung: Unabhängig von der für das Altgebäude getroffenen Zuordnungsentscheidung volle Zuordnung der Erweiterung zum Unternehmen möglich und die Möglichkeit eines vollen Vorsteuerabzugs.

• Verkauf des 2011 erworbenen Grundstücks steuerfrei: Änderung der Verhältnisse, Vorsteuerberichtigung um die anteilig abgezogene Vorsteuer.

• Verkauf des 2011 erworbenen Grundstücks steuerpflichtig: Änderung der Verhältnisse, Vorsteuerberichtigung zugunsten des Unternehmers.

• Einbau Solaranlage auf dem Dach in 2011: Kein Grundstücksteil, voller Vorsteuerabzug wie in 2010 möglich. Die Gesetzesänderung gilt nicht für sonstige Gegenstände.