1: Warmmiete ist Vergleichsmiete
Bei Vergleich der vereinbarten Miete mit der ortsüblichen Miete ist stets von der Warmmiete auszugehen. Das ist die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Nebenkosten (BFH 10.5.16, IX R 44/15).
2: Tatsächlich bezahlte Nebenkosten
Bei der gezahlten Miete sind die umlagefähigen Kosten einzubeziehen, die tatsächlich vom Mieter bezahlt wurden (BFH 22.2.21, IX R 7/20).
3: Ansatz eines Möblierungszuschlags
Wird im Rahmen einer verbilligten Vermietung auch Mobiliar wie Küche, Waschmaschine und Trockner mitvermietet, ist die ortsübliche Miete um einen Möblierungszuschlag zu erhöhen (BFH 6.2.18, IX R 14/17). Sieht der örtliche Mietspiegel einen prozentualen Zuschlag oder eine Erhöhung des Ausstattungsfaktors vor, so ist dies als ortsüblicher Zuschlag anzusehen. Die Herleitung des Möblierungszuschlags anhand der Abschreibungen für Abnutzungen des Mobiliars schließt der BFH dagegen aus.