Eine Reihe von offenen Immobilienfonds hatte bereits in den Vorjahren die Rücknahme ihrer Anteilsscheine ausgesetzt. Damit können Anleger ihre Fonds nicht mehr an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Einige öffneten später wieder, doch Anleger hatten danach so viele Mittel aus dem Fonds abgezogen, dass die Liquidität gefährdet erschien. Daraufhin wurden die Immobilienfonds wieder geschlossen, einige hatten erst gar nicht geöffnet.

Anlageaspekte

Insgesamt handelt es sich dabei um ein Fondsvolumen von rund 24,4 Mrd. EUR in 13 zum breiten Vertrieb zugelassenen offene Immobilienfonds, die dem Zugriff der Anleger entzogen sind. Damit ist ¼ des in offenen Immobilienfonds angelegten Vermögens eingefroren oder in der Abwicklung, betroffen sind etwa eine Million Anleger. Im schlimmsten Fall müssen die Fonds ihre meist gewerblichen Immobilien verkaufen, wahrscheinlich zu Preisen unter dem ausgewiesenen Verkehrswert. Durch den globalen Wirtschaftsabschwung sind nicht nur weltweit die Leerstände bei Gewerbeimmobilien gestiegen, sondern im Gegenzug auch die Mieten und Immobilienpreise gesunken. Wer Liquidität benötigt, kann seine Immobilienfonds immer noch über die Börse verkaufen. Da hier der Kurs von Angebot und Nachfrage bestimmt wird, sind jedoch niedrigere Preise als der tatsächliche Nettoinventarwert vorzufinden.

Das Gesetz zur Stärkung des Anlegerschutzes und Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarktes hat Anpassungen im InvG bei offenen Immobilienfonds gebracht, für Neuanleger gibt es jetzt eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten. Dies beruht vor allem darauf, dass mehrere Fonds in der Finanz- und Schuldenkrise die Rücknahme der Anteile länger oder wiederholt aussetzen mussten. Doch 11 Immobilienfonds nützen die Änderungen nichts mehr, sie gaben ihre Auflösung bekannt und werden jetzt mit der Aufsicht der BaFin abgewickelt, wobei es individuelle Fristen gibt. In den kommenden Jahren verkaufen die Fonds ihre Immobilien und streben möglichst hohe Verkaufserlöse an. Da die Anteilsbesitzer bis dahin gebunden sind, droht das Risiko, dass Objekte nur mit hohen Preisabschlägen zu verkaufen sind oder der verbleibende Restbestand auf die Depotbanken übergeht.

Da alle betroffenen Anteile an der Börse - vor allem in Hamburg/Hannover - gehandelt werden, lässt sich der Bestand vorzeitig in Liquidität umsetzen. Die Abschläge zum letzten offiziellen Kurs der Fondsgesellschaften liegen aber zwischen 30 und 50 %. Das wird allgemein als sog. Liquiditätsprämie angesehen, weil Anleger über die Börse schneller an ihr Geld kommen und damit der Unsicherheit vor noch höheren Verlusten ausweichen. Dieser Schrecken ohne Ende steht also gegen das Risiko, in späteren Jahren mehr oder weniger zu bekommen, wenn die Fonds ihre Verkaufserlöse ausschütten. Immerhin besteht die Gefahr eines großen verbleibenden Teils an Restimmobilien, die sich nicht versilbern lassen. Die nachfolgende Tabelle listet die elf offenen Immobilienfonds auf, die derzeit in Abwicklung sind. Hinzu kommen zwei derzeit eingefrorene Fonds.

Anstehende Gesetzesänderung

Eine Reaktion auf den negativen Trend der vergangenen Jahre zeigt auch ein Gesetzesvorhaben. Das BMF legte am 20.7.2012 den 454-seitigen Diskussionsentwurf für die Umsetzung der europäischen Richtlinien über die Verwaltung alternativer Investmentfonds vor, die bis zum 22.7.2013 in deutsches Recht umgesetzt werden muss. Das neue Gesetz soll auch zu diesem Zeitpunkt in Kraft treten - Entwurf eines Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 2011/61/EU über die Verwalter alternativer Investmentfonds (AIFM-Umsetzungsgesetz - AIFM-UmsG). Ferner werden in das Kapitalanlagegesetzbuch die bisherigen Regelungen des InvG zur Umsetzung der OGAW-Richtlinie 2009/65/EG integriert und das InvG wird aufgehoben. Das AIFM-Umsetzungsgesetz dient dazu, für den Schutz der Anleger einen einheitlichen hohen Standard zu schaffen und den grauen Kapitalmarkt zu verengen. Darüber hinaus wird ein einheitlicher Rechtsrahmen für Wagniskapital geschaffen.

Ein Kernpunkt des AIFM-Umsetzungsgesetzes ist dabei, dass Immobilienfonds zukünftig nur als geschlossene Fonds aufgelegt werden dürfen, die eine Rücknahmemöglichkeit nicht - wie derzeit die offene Variante - mindestens einmal jährlich vorsehen. Begründet wird diese Änderung vor allem damit, dass die seit der Finanzkrise anhaltend negative Entwicklung in diesem Segment die Krisenanfälligkeit dieses Produktes zutage gebracht hat. Der Widerspruch zwischen der bestehenden kurzfristigen Rückgabemöglichkeit und der langfristigen Anlage in illiquide Vermögensgegenstände wird durch Überführung in ein geschlossenes Produkt beseitigt. Die vor dem Zeitpunkt des Kabinettsbeschlusses existierenden offenen Immobilienfonds, die vor diesem Zeitpunkt auch vertrieben wurden, sollen jedoch weiter bestehen bleiben und weiter vertrieben werden dürfen.

Darüber hinaus dürfen sog. gemischte Investmentvermögen - Dachfonds und vermögensverwaltende Fonds - keine Anteile an offenen Immobilienfonds mehr kaufen. Dies soll laut BMF verhindern, dass Dachfonds aus dem Grund eingefroren werden müssen, weil Immobilienfonds aus ihrem Vermögensbestand die Rücknahme der Anteile aussetzen.