Die Errichtung und Veräußerung eines Mehrfamilienhauses führt dann zu einem gewerblichen Grundstückshandel, wenn der Verkaufsvorgang bereits während der Bauzeit beginnt.

Im vom FG Köln entschiedenen Fall wurden elf Wohneinheiten zum Festpreis fertig gestellt, aber bereits drei Monate zuvor mit Notarvertrag wieder verkauft. Hier liegt eine Bebauung mit unbedingter Veräußerungsabsicht vor. Das führt zu Einkünften nach § 15 EStG, auch wenn die Drei-Objekt-Grenze nicht erfüllt ist.

Als Indizien für eine Veräußerungsabsicht gelten danach, wenn

• die Hausfinanzierung jederzeit durch Sonderzahlung ohne Vorfälligkeitsentschädigung beendet werden kann und der Bauherr hierfür vergleichsweise hohe Zinsen zahlt,
• sich der Eigentümer zu keinem Zeitpunkt um Mieter für das im Bau befindliche Objekt bemüht, was bei elf Wohnungen und hohem Herstellungsaufwand ungewöhnlich ist oder
• ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Baugenehmigung und Verkauf besteht, also sehr zügig die Suche nach einem Erwerber eingesetzt hat.

Auch die Voraussetzung der Nachhaltigkeit ist in einem solchen Fall erfüllt. Sie kann zwar noch nicht aus der Veräußerung der Objekte hergeleitet werden. Sie ergibt sich aber aus der Tatsache, dass der Bauherr eines Mehrfamilienhauses Herstellungskosten von rund 1,3 Mio. EUR investiert und damit die Grenze der Einzeltätigkeiten überschreitet, die beim Hausbau normalerweise erforderlich sind.

Zur Abgrenzung zwischen Gewerbebetrieb und nicht steuerbarer privater Vermögensverwaltung hat der BFH die Drei-Objekt-Grenze eingeführt. Sie wirkt jedoch nicht wie eine Freigrenze. Auch bei einer Veräußerung von weniger als 4 Objekten kann ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen, wenn nach dem Gesamtbild der Verhältnisse zweifelsfrei von vornherein eine unbedingte Veräußerungsabsicht bestanden hat. Dies ist dann der Fall, wenn

• das Grundstück schon vor seiner Bebauung verkauft und dabei die Verpflichtung zur weiteren Fertigstellung übernommen wird,
• das Objekt von vorneherein auf Rechnung und nach Wünschen des Erwerbers bebaut wird,
• das Bauvorhaben nur kurzfristig finanziert wird,
• bereits während der Bauphase Makler mit dem Verkauf des Objekts beauftragt oder selbst Veräußerungsannoncen geschaltet werden,
• ein Vorvertrag mit den künftigen Erwerbern vor Fertigstellung geschlossen wird oder
• der Bauherr Gewährleistungspflichten über das bei Privatverkäufen übliche Maß übernimmt. In diesem Fall wird kein privater Bauherr, sondern ein Bauunternehmer tätig.

Das FG weist darauf hin, dass zumindest bei größeren Gebäuden die indizielle Wirkung der Drei-Objekt-Grenze entfällt, wenn eine Veräußerung vor Fertigstellung des Gebäudes erfolgt. Offen gelassen wird, ob dies auch gelten würde, wenn ein normales Einfamilienhaus bereits während der Bauphase weiterveräußert wird.