Der gewerbliche Grundstückshandel spielt in der Steuerberatung häufig im Rahmen einer Betriebsprüfung eine Rolle. Viel wichtiger ist es aus Sicht des Steuerberaters aber, dieses Thema bereits vorausschauend zu beraten und den Mandanten vor Überraschungen zu schützen. Insbesondere wird vielfach verkannt, dass es sich bei der sogenannten Drei-Objekt-Grenze um eine Vermutung handelt, die im Einzelfall durch den BFH anders beurteilt werden kann. So auch der nachfolgende Fall:
Erwirbt ein Steuerpflichtiger ein noch ungeteiltes Mietwohngrundstück, wandelt es anschließend in Eigentumswohnungen um und veräußert die Wohnungen im zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb und der Aufteilung, dann beginnt die gewerbliche Tätigkeit nicht zwingend erst mit der Teilung des Grundstücks, sondern in der Regel mit der ersten Vorbereitungshandlung. Nach Auffassung des BFH steht daher der Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels bereits ab dem Erwerb nichts entgegen, auch wenn durch einen einzelnen Kauf die Drei-Objekt-Grenze nicht erreicht wird. Dem Kauf kommt nur Indizwirkung zu, weil ein gewerblicher Grundstückshandel auch dann schon zu bejahen sein kann, wenn weniger als vier Objekte veräußert werden, aber aufgrund objektiver Umstände feststeht, dass der Grundbesitz mit der unbedingten Absicht erworben oder bebaut worden ist, ihn innerhalb kurzer Zeit wieder abzustoßen und zu verkaufen. Die beim Erwerb eines Objekts vorhandene bedingte Veräußerungsabsicht führt zum Grundstückshandel, weil der Käufer zu diesem Zeitpunkt mit Tätigkeiten beginnt, die objektiv erkennbar auf die Vorbereitung der Grundstücksgeschäfte gerichtet sind, also zur Widmung einer Immobilie zu betrieblichen Zwecken. In den Fällen von Erwerb, Errichtung oder Modernisierung eines Mehrfamilienhauses oder Mietwohngrundstücks führen zwar regelmäßig erst die Teilung und der anschließende Verkauf einzelner Wohnungen dazu, dass sich die Tätigkeit nicht mehr als bloße private Vermögensverwaltung, sondern als gewerblicher Grundstückshandel erweist. Dies bedeutet im Umkehrschluss aber nicht, dass diese gewerbliche Tätigkeit erst mit der Teilung beginnt. Dabei kommt es für die Frage des Beginns nicht darauf an, ob der Entschluss zur Teilung sofort bei Kauf oder erst später gefasst wurde, nachdem die Veräußerung des ungeteilten Objekts erfolglos geblieben ist.
Fundstellen:
BFH 23.11.11, IV B 107/10 BFH 8.2.96, IV R 28/95; 8.9.04, XI R 47/03; 5.12.02, IV R 57/01, BStBl II 03, 291; 21.6.01, III R 27/98, BStBl II 02, 537