Seit 2004 ist die abziehbare Vorsteuer bei gemischt genutzten Immobilien über § 15 Abs. 4 S. 3 UStG im Verhältnis der tatsächlichen Nutzflächen aufzuteilen. Die in der Regel günstige Aufteilung nach den Ausgangsumsätzen, die zum Vorsteuerabzug berechtigen, ist nur mangels anderer wirtschaftlicher Zurechnung und damit äußerst selten zulässig. Lediglich beim Erwerb eines Gebäudes ist eine Vorsteueraufteilung nach dem Verhältnis des Ertrags- zum Verkehrswert möglich. Nach der Mehrwertsteuer-Richtlinie hingegen ist der Umsatzschlüssel die Regel. Allerdings dürfen die einzelnen EU-Länder andere wirtschaftliche Methoden wählen. Der BFH hat bereits mehrfach betont, dass die Aufteilung nach dem Verhältnis der Ausgangsumsätze eine sachgerechte Schätzung darstellt.

Liegen die Umsätze aus steuerpflichtig vermieteten oder eigengewerblich genutzten Gebäudeteilen deutlich über denen der anderen Gebäudebereiche, ergibt sich über den Umsatzschlüssel ein wesentlich höherer Vorsteuerabzug als über die geltende Aufteilung nach der Fläche. Das betrifft auch früher hergestellte oder renovierte Gebäude, bei denen bis Ende 2003 die Aufteilung noch nach dem Verhältnis der Ausgangsumsätze erfolgen durfte. Hier musste nämlich ab 2004 eine Vorsteuerkorrektur über § 15a UStG erfolgen, da sich die Verhältnisse durch die Gesetzesände-rung geändert haben.

Steuerberatertipp:

Zu diesen Sachverhalten sind Revisionen beim BFH sowie ein Verfahren beim EuGH anhängig, deren Ausgang für Unternehmer von hoher Bedeutung sein kann. Betriebe sollten nach Rücksprache mit dem rechtsanwalt/Steuerberater ihre Umsatzsteuerbescheide mit Verweis auf die anhängigen Verfahren offenhalten. Generell ist dabei jedoch zu beachten, dass die Entscheidung über den Aufteilungsschlüssel bereits im Zeitpunkt des Leistungsbezugs zu entscheiden und nur bei noch nicht bestandskräftigen Umsatzsteuerbescheiden änderbar ist. Somit müssen Unternehmer das für sie günstigere Verhältnis für das Jahr der Kostenentstehung offenhalten. Die Verwaltung erkennt einen anderen als den Flächenschlüssel nicht an, daher ist ein ruhendes Verfahren ratsam.

Verbessert hatte sich hingegen die Möglichkeit des Vorsteuerabzugs bei Erhaltungsaufwand. Hier erlaubt der BFH eine Zuordnung der einzelnen Maßnahme auf den konkreten Nutzungsbereich des Gebäudes. Daher ist es ratsam, dem Handwerker gesonderte Abrechnungen über die Arbeiten an den einzelnen Hausteilen ausstellen zu lassen. Allerdings wendet die Verwaltung dieses Urteil nicht an und geht auch bei der Vorsteuer aus Erhaltungsmaßnahmen von einer Aufteilung nach der Fläche aus. Mangels anhängiger Verfahren muss die günstigere BFH-Sichtweise selbst durchgefochten werden.