Steuerberater und Fachanwalt für gewerblichen Grundstückshandel
Bei Erfüllung gewisser handelsrechtlicher oder steuerlicher Kriterien sind Gewerbetreibende gesetzlich verpflichtet, Buch zu führen und regelmäßig Abschlüsse zu tätigen. Werden diese Kriterien nicht erfüllt, dürfen sie ihren Gewinn durch die sogenannte 4/3-Rechnung (Überschuss der Betriebseinnahmen über die Betriebsausgaben) ansetzen.
Im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandels muss der Unternehmer dabei folgende Kriterien berücksichtigen:
- den Umfang der An- und Verkaufsgeschäfte,
- die Komplexität der Beschaffungs- und Veräußerungsvorgänge (Marktbeobachtung, Akquisition von Kunden),
- erhebliche Baumaßnahmen/Bearbeitungen,
- die Kreditfinanzierung sowie die Gewährung von Zahlungszielen und
- den Bestand des Umlaufvermögens
Werden bis zu zehn Wohnungen gebaut und veräußert, gilt dies als zahlenmäßig überschaubares Projekt. Es handelt sich dabei jedoch nicht um eine starre Grenze. Die Aktivitäten müssen sich zudem in einer Größenordnung bewegen, die ohne kaufmännischen Geschäftsbetrieb zu bewältigen sind. Nur wenn eine Tätigkeit sehr komplex oder vielgestaltig ist, besteht eine Buchführungs- und Bilanzierungspflicht.
Unschädlich ist es, wenn zum Beispiel eine GbR - anders als der typische gewerbliche Grundstückshändler - lediglich ein Grundstück erwirbt, vorhandene Wohnungen und das ausgebaute Dachgeschoss in vier Jahren saniert und anschließend veräußert. Das gilt insbesondere, wenn der Vertrieb der Wohnungen über einen Makler erfolgt, denn dann sind keine eigenen Werbemaßnahmen und sonstigen Vertriebsaktivitäten erforderlich. Ist zudem die Finanzierung überschaubar, wird die Kaufpreiszahlung durch Notare überwacht und beschränken sich die Geschäftsbeziehungen auf die Banken, den Generalunternehmer, den Makler und die Käufer, dann ist ein kaufmännisch eingerichteter Geschäftsbetrieb nicht erforderlich. Die Höhe des Umsatzes ist kein Grund, eine kaufmännische Buchführung zu verlangen. Denn die in der Immobilienbranche regelmäßig hohen Summen bedeuten nicht zwangsläufig eine komplexe Unternehmensstruktur. Gegen eine Buchführungs- und Bilanzierungspflicht spricht es auch, wenn die GbR kein Personal beschäftigt und die anfallenden Arbeiten von den Gesellschaftern selbst erledigt werden.