Recht & Steuern
Gewerblicher Grundstückshandel beim Landwirt

Grundstücksverkäufe eines Land- und Forstwirts sind nur bei besonderen Aktivitäten oder bei Einschaltung von Dritten kein landwirtschaftliches Hilfsgeschäft mehr. Hierzu hat der BFH zwei Entscheidungen gefällt. Besondere Maßnahmen zur Marktreife Grundstücksverkäufe sind erst dann kein landwirtschaftliches Hilfsgeschäft mehr, wenn über Parzellierung und Verkauf hinausgehende Aktivitäten vorliegen oder ein Dritter eingeschaltet wird. Die Aktivitäten müssen darauf gerichtet sein, den Grundbesitz zu einem Objekt anderer Marktgängigkeit zu machen. Der Verkauf gilt aber selbst dann noch als Hilfsgeschäft, wenn große Flächen parzelliert und an verschiedene Erwerber mit hohem Gewinn veräußert werden.

Der Vorgang wird erst dann zum Grundstückshandel, wenn

  • der Landwirt die Grundstücke wie ein Gewerbetreibender werterhöhend verwertet und die Grundstücke damit zum Umlaufvermögen werden oder
  • der Landwirt sich zur Erschließung des Baugeländes eines Dritten bedient, der Geschäfte dieser Art eigengewerblich betreibt. Denn dessen Tätigkeit ist als seine eigene zuzurechnen.

Die Beurteilung erfolgt nach den Grundsätzen zur Abgrenzung des Grundstückshandels von der privaten Vermögensverwaltung. In der Land- und Forstwirtschaft kommt es jedoch nicht so schnell zum gewerblichen Grundstückshandel, da bei Landwirten der unmittelbar vorausgehende Grundstückserwerb fehlt. Daher ist weniger die Zahl der veräußerten Grundstücke von Bedeutung, sondern vielmehr ob die Aktivitäten im Zusammenhang mit der Bebauung bereits eine Übernahme kommunaler Aufgaben darstellen. Danach ist es schädlich, wenn der Landwirt Bebauungsplan und Finanzierung beauftragt oder aktiv an der Erschließung mitwirkt. Die bloße Übernahme von Kosten der Planung und Erschließung sowie die Bereitstellung von Ausgleichsflächen für Naturschutz und Abwasserentsorgung sind hingegen unschädlich.

Wer aber durch gezielte Maßnahmen einen Vorbescheid für die Bebauung mit zahlreichen Wohnhäusern erwirkt und dadurch ein Objekt anderer Marktgängigkeit schafft, handelt wie ein Grundstückshändler. Ausnahmen gelten hier nur, wenn die Bauvoranfrage mit keinem sonstigen Aufwand verbunden ist und die Wertsteigerung des Grundstücks infolge der genehmigten Bebauung primär im Interesse eines Dritten liegt.

Schädliche Tätigkeit durch Dritte: Die Erschließung eines Baugeländes ist dem Verkäufer auch dann als eigene Tätigkeit zuzurechnen, wenn er sich zu ihrer Durchführung eines Dritten bedient, der solche Geschäfte eigengewerblich betreibt. Das gilt auch, wenn der Grundstückseigentümer die dadurch entstehenden Kosten als Teil des Gesamtkaufpreises von den Parzellenkäufern verlangt. Dagegen werden dem Landwirt Aktivitäten eines Dritten nicht zugerechnet, wenn der Dritte Erschließung und Vermarktung aus eigener Initiative und auf eigenes Risiko durchführt. Dann beschränkt sich die Mitwirkung des Grundstückseigentümers im Wesentlichen darauf, die gewerbliche Tätigkeit eines Dritten zu ermöglichen.

Steuerberaterhinweis:

Ein Vorteil der landwirtschaftlichen Hilfstätigkeit ist, dass die Gewinne durch eine Rücklage nach § 6b EStG neutralisiert werden können. Diese Option scheidet beim gewerblichen Grundstückshandel schon deshalb aus, weil die Immobilien hier zum Umlaufvermögen gehören.

Verbleibender Verlustvortrag ist nicht mehr vererbbar

Nach einem aktuellen Beschluss des Großen Senats kann ein Erbe einen vom Erblasser nicht ausgenutzten Verlustabzug nach § 10d EStG nicht bei seiner eigenen Veranlagung zur Einkommensteuer geltend machen. Diese Änderung der jahrzehntelangen Praxis resultiert aus den Erwägungen, dass die Einkommensteuer personenbezogen wirkt und vom Prinzip der Besteuerung nach der individuellen Leistungsfähigkeit ausgeht. Hiermit ist es nach Ansicht des Großen Senats unvereinbar, die beim Verstorbenen nicht verbrauchten Verlustvorträge auf den Erben zu übertragen. Bislang ließ die Finanzverwaltung nach H 10d EStH vom Erblasser nicht ausgeglichene Verluste auf die Erben übergehen. Diese Regelung soll aufgegeben werden.

Aufgrund des Beschlusses ist nicht mit einer gesetzlichen Änderung zu rechnen. Da die Vererblichkeit eines Verlustvortrags 45 Jahre lang von BFH und Finanzverwaltung anders praktiziert worden ist, gewährt der BFH Vertrauensschutz. Denn die neue ungünstigere Rechtsprechung ist faktisch vergleichbar mit einer Gesetzesänderung und daher erst auf Erbfälle anwendbar, die nach dem Tag der Veröffentlichung dieses Beschlusses eintreten. Dieser wurde am 12.3.2008 publik gemacht, sodass Verluste bei Todesfällen ab dem 13.3.2008 nicht mehr übertragbar sind.

Die Änderung in der Rechtsprechung hat gravierende praktische Auswirkungen, die mit dem Rechtsanwalt/Steuerberater besprochen und die entsprechenden Gestaltungen in die Wege geleitet werden sollten:

• Noch nicht verrechnete Spekulationsverluste sind künftig nicht mehr vererbbar. Diese Wirkung potenziert sich unter der Abgeltungsteuer 2009 noch weiter, da negative Kapitaleinkünfte nicht mit anderen Einkunftsarten verrechenbar, sondern nur unbegrenzt im Rahmen des § 20 EStG vortragbar sind.

• Noch belastender wirkt sich der Beschluss auf realisierte Aktienverluste aus, die ab 2009 lediglich mit Gewinnen aus Aktien und keinen anderen Kapitaleinnahmen ausgleichbar sind.

• Ähnliche negativ Effekte ergeben sich bei Verlusten aus vermieteten Immobilien oder im Rahmen der Gewinneinkünfte. Hier sollten Verlustvorträge noch zu Lebzeiten realisiert werden. Das gelingt etwa durch die Auflösung stiller Reserven oder den Verkauf nicht benötigter Betriebsteile.

• Im Rahmen der Übergangsregelung bis zum 12.3.2008 ist die bisherige Verwaltungsauffassung zu beachten, wonach ein Verlustabzug dann zum Tragen kommt, wenn der Erbe durch den Verlust des Erblassers auch tatsächlich wirtschaftlich belastet ist.

• Eine Ausnahme besteht auch beim Steuerstundungsmodell nach § 15b EStG. Die zum Todeszeitpunkt noch nicht ausgeschöpften Verlustvorträge dürfen hier von den Rechtsnachfolgern verwendet werden. Die Erben können sie mit anschließenden positiven Einkünften aus dem gleichen Modell im Verhältnis ihrer Erbquote verrechnen.

EStG, KStG: An Kinder verschenkte Forderung gegen eine GmbH ist anzuerkennen

Schenkt der beherrschende GmbH-Gesellschafter Darlehensforderungen gegen die GmbH an seine minderjährigen, ebenfalls an der GmbH beteiligten Kinder, ist dies steuerlich anzuerkennen. Die vereinbarten Schuldzinsen sind weiterhin Betriebsausgaben der GmbH und die Kapitaleinkünfte beim Nachwuchs zu erfassen. Damit überträgt der BFH die eingeschränkte Anerkennung von Darlehensschenkungen durch Einzelunternehmer oder beherrschende Personengesellschafter nicht auf die GmbH.

Eine Kreditgewährung durch beherrschende GmbH-Gesellschafter ist auch bei ungesicherten Darlehen anzuerkennen, die keine ausdrückliche Rückzahlungsregelungen enthalten. Vertrag und Zinsregelungen können dabei auch mündlich abgeschlossen sein, sofern die Vereinbarung durch anschließende Umsetzung in der Praxis nachweisbar ist. Geht die Darlehensschenkung an Minderjährige und werden anschließend zwischen dem Kind und der GmbH neue Kreditverträge abgeschlossen, so bedarf es der Mitwirkung eines Ergänzungspflegers. Das gilt allerdings nicht, wenn lediglich eine bestehende Darlehensforderung verschenkt wird, aber kein neuer Vertrag abgeschlossen wird. 

Die Darlehensgewährung durch beherrschende GmbH-Gesellschafter an die GmbH und anschließende Schenkung an minderjährige Kinder stellt ebenfalls keinen Gestaltungsmissbrauch dar. Anders sieht es hingegen bei Personenunternehmen aus. Hier liegt im Zeitpunkt der Schenkung noch keine endgültige Vermögensverschiebung zwischen Gesellschafter und der nahestehenden Person vor. Es besteht vielmehr ein privat veranlasstes Versprechen, die künftige Darlehensrückgewähr zuzuwenden. Damit sind die Zinsaufwendungen der Gesellschaft nicht abziehbare Zuwendungen i.S. des § 12 Nr. 2 EStG.

Steuerstrafverfahren: Zusammenhang mit dem Besteuerungsverfahren

Einigung im Strafverfahren ist nicht relevant

Dem Strafverfahren zugrunde gelegte hinterzogene Beträge gelten nicht für das Besteuerungsverfahren. Einigen sich die Beteiligten im Strafprozess über eine tatsächliche Verständigung auf bestimmte und nicht im Einzelnen ermittelte Werte, dient diese Verständigung der Beschleunigung des Verfahrens. Steuerrechtlich hat die Verständigung keine Bindungswirkung, sofern aufseiten der Finanzbehörde kein Amtsträger beteiligt ist, der zur Entscheidung über die Steuerfestsetzung befugt ist (FG München 11.9.07, 6 K 5354/04).

Verfahrensrecht: Neue Tatsachen/Grobes Verschulden ohne Inanspruchnahme eines Steuerberaters

Nachträglich bekannt gewordene Tatsachen sind nach § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO nicht mehr zugunsten des Steuerpflichtigen zu berücksichtigen, wenn dem Steuerpflichtigen grobes Verschulden daran trifft. Als grobes Verschulden hat der Steuerpflichtige Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten. Grobe Fahrlässigkeit ist anzunehmen, wenn der Steuerpflichtige die ihm nach seinen persönlichen Fähigkeiten und Verhältnissen zumutbare Sorgfalt in nicht entschuldbarer Weise verletzt hat. Das lag im Urteil des FG Köln vor. Ein Freiberufler hatte seine Einkommensteuererklärung ohne Steuerberater gefertigt und Beiträge ans Versorgungswerk nicht geltend gemacht. Er beantragte die rückwirkende Berichtigung der bestandskräftigen Bescheide. Die Erklärungsformulare ließen den Sonderausgabenabzug nicht erkennen. Zudem sei er vom Ansatz in der Feststellungserklärung der Anwalts-GbR ausgegangen.

Beruht die unvollständige Steuererklärung auf einem Rechtsirrtum infolge mangelnder Kenntnis steuerlicher Vorschriften, ist dies in der Regel kein grobes Verschulden. Das gilt aber nur dann, wenn der Rechtsirrtum entschuldbar ist. Darauf kann sich ein Steuerpflichtiger nicht berufen, der eine im Steuererklärungsformular ausdrücklich gestellte und für ihn verständliche Frage nicht beantwortet, weil er der Ansicht ist, die unterlassenen Angaben hätten in seinem Einzelfall keine Auswirkung.

Drängen sich aufgrund der zu erklärenden Sachverhalte oder angesichts eigener Kenntnisse Zweifel auf, handelt derjenige grob fahrlässig, der fachliche Hilfe nicht in Anspruch nimmt und infolgedessen für ihn günstige Tatsachen nicht rechtzeitig geltend macht. Dies erfordert nicht notwendigerweise die Beauftragung eines steuerlichen Beraters, sondern kann auch darin liegen, den Sachverhalt vollständig dem Finanzamt zur Prüfung zu unterbreiten.

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