Steuerberater: Beratung bei gemischt genutzten Immobilien dringend notwendig

Bei Erwerb eines nur teilweise unternehmerisch genutzten Gegenstands erfordert die Zuordnung zum Unternehmen eine Entscheidung bei Anschaffung oder Beginn der Herstellung. Ein Unternehmer muss sich bei Bauleistungen in dem Zeitraum entscheiden, in dem die Steuer und zeitgleich der Vorsteuerabzugsanspruch entstehen. Dies wird in der Steuererklärung erkennbar. Soweit der Steuerpflichtige zur Abgabe von Voranmeldungen verpflichtet ist, muss er diese Zuordnungsentscheidung für den Zeitraum des Leistungsbezugs zeitnah dem Finanzamt mitteilen. Ansonsten reicht die Angabe über die Umsatzsteuer-Jahreserklärung. Der Gesamtkomplex der Immobilien im Betriebsvermögen bedarf auf jeden Fall der Prüfung durch den Steuerberater.

Zuordnung durch zeitnahe Erklärungsabgabe

Nach einem Urteil des FG Rheinland-Pfalz ist eine Umsatzsteuererklärung nicht mehr zeitnah, wenn das Finanzamt die Abgabe durch Zwangsmittel erzwingen könnte. Deshalb genügt eine 17 Monate nach Ablauf des Veranlagungszeitraums eingereichte Erklärung nicht den Anforderungen an eine zeitnahe Dokumentation der Entscheidung, ein Gebäude dem Unternehmen zuzuordnen. Abzustellen ist dabei auf die Abgabefrist des § 149 Abs. 2 AO. Bei steuerlich vertretenen Unternehmen ist also spätestens Silvester des Folgejahres noch als zeitnah anzusehen. Anschließend ist das Finanzamt zur Festsetzung eines Verspätungszuschlags berechtigt und es kommt zum Ausschluss für das Zuordnungswahlrecht bei gemischt genutzten Gegenständen.

Die verspätete Abgabe der Erklärung hat dann zur Folge, dass die Vorsteuer aus den Eingangsleistungen weder anteilig und bei Vorgängen vor 2011 auch nicht in voller Höhe berücksichtigt werden kann. Der Gegenstand wird dann wie Privatvermögen behandelt. Das FG hat die Revision wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Definition des Merkmals zeitnah zugelassen.

Auswirkung einer Gebäudeerweiterung

Werden durch Erweiterungen eines bestehenden Gebäudes bestimmte Teile hergestellt, so sind diese Teile für die Frage der Verwendungsverhältnisse entscheidend, ob und wie der Unternehmer bei gemischter Verwendung den Vorsteuerabzug aus den Leistungsbezügen für den Neubau beanspruchen kann. Dabei setzt eine eigenständige Vorsteueraufteilung nach dem Urteil des BFH voraus, dass

• die bautechnischen Verflechtungen eine hinreichend klare Trennung ermöglichen,

• der neue Gebäudeteil von dem bereits bestehenden Gebäude hinreichend abgrenzbar ist,

• der Unternehmer das neue Objekt eigenständig nutzt und

• zwischen den alten und neuen Bauten kein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang besteht.

Führen demgegenüber nachträgliche Herstellungskosten zur Erweiterung eines Gebäudebereichs, dessen Nutzung ausschließlich im Zusammenhang mit den erweiterten Altflächen erfolgt, ist es für die Vorsteueraufteilung auf die Verwendung der gesamten Immobilie abzustellen. In diesem Fall würde nämlich die isolierte umsatzsteuerliche Beurteilung der Verwendungsverhältnisse die zwischen Ausbau- und Altflächen bestehenden Zusammenhänge unberücksichtigt lassen und damit nicht zu einer sachgerechten Vorsteueraufteilung führen.

Sofern es hingegen bautechnisch oder funktional am Zusammenhang fehlt, ist ein neu errichtetes Dachgeschoss als eigenständiges Investitionsgut zu beurteilen und der Vorsteuerabzug ist nur möglich, wenn die im Zuge der Errichtung bezogenen Leistungen dem Unternehmen zugeordnet werden.

Fundstellen:

FG Rheinland-Pfalz 24.2.11, 6 K 1004/09; FG Rheinland-Pfalz 6.8.08, 6 K 2333/06; FG Niedersachsen 15.4.10, 16 K 434/07, Revision unter V R 14/10; BFH 28.10.10, V R 35/09; 11.4.08, V R 10/07; 17.12.08, XI R 64/04; 25.3.09, V R 9/08, BStBl II 10, 651; 13.8.08, XI R 53/07, BFH/NV 09, 228; BMF 30.9.08, IV B 8 - S 7306/08/10001, BStBl I 08, 896