Im Rahmen der Umsatzsteuer bei Bauleistungen ergibt sich eine Besonderheit:
Nach § 13b Abs. 5 S. 2 UStG schuldet der Leistungsempfänger die Umsatzsteuer für Bauleistungen, wenn er Unternehmer ist und selbst Bauleistungen erbringt. Bebauen Unternehmer eigene Grundstücke zum Zwecke des Verkaufs (Bauträger), sind sie hiervon ausgenommen, wenn sie die Grundstücke erst nach Fertigstellung vermarkten. Beim Weiterverkauf bereits bei Ankauf vollständig fertig gestellter bzw. sanierter Wohneinheiten liegen keine Bauleistungen vor. Werden dagegen die Verträge mit den Kunden bereits zu einem Zeitpunkt geschlossen, in dem der Kunde noch Einfluss auf die Bauausführung und -gestaltung nehmen kann, liegt ein Werkvertrag mit der Folge vor, dass der Bauträger grundsätzlich zum Personenkreis des § 13b Abs. 5 UStG gehört - unabhängig davon, ob dieser Umsatz steuerpflichtig oder nach § 4 Nr. 9a UStG steuerfrei ist (BMF 16.10.09, IV B 9 - S 7279/0, BStBl I 09, 1298; 11.3.10, IV D 3 - S 7279/09/10006, BStBl I 10, 254).
Die OFD Karlsruhe hat nun für Steuerberater und Bauunternhemer gleichermaßen interessant hierzu drei Praxisbeispiele aufgeführt:
1. Bauträger A erwirbt unbebaute Flächen, parzelliert diese und plant die Bebauung. Die Grundstücke mit Wohnhäusern oder Wohnungen werden bereits in der Bauphase veräußert. Die Erwerber können Sonderwünsche vereinbaren. Der Verkauf der Grundstücke in der Bauphase stellt eine Werklieferung dar, weil der Kunde auf die Bauausführung - unabhängig vom Umfang - noch Einfluss nehmen kann. Sofern diese Umsätze mehr als 10 % seiner Weltumsätze betragen, schuldet er die Umsatzsteuer für an ihn erbrachte Bauleistungen. Unabhängig davon, ob er Bauleistungen erbringt, schuldet A für Bauleistungen ausländischer Unternehmer immer die Umsatzsteuer. Ein Vorsteuerabzug kommt nicht in Betracht, da die Ausgangsumsätze nach § 4 Nr. 9a UStG steuerfrei sind.
2. A erwirbt unbebaute Flächen, parzelliert und bebaut sie mit identisch ausgestatteten Häusern. Die fertig gestellten Immobilien werden anschließend veräußert. Daneben erbringt er Bauleistungen von 20 % seines Gesamtumsatzes. Da mehr als 10 % der Umsätze Bauleistungen sind, schuldet A für alle an ihn erbrachten Bauleistungen die Umsatzsteuer.
3. Wie Beispiel 2. die von A erbrachten Bauleistungen betragen jedoch statt 20 nur 5 % seines Gesamtumsatzes. A ist nicht Steuerschuldner, lediglich für die von ausländischen Unternehmern erbrachten Bauleistungen schuldet er die Umsatzsteuer.
Soweit Bauträger nach dem 31.12.2009 aufgrund der früheren Verwaltungsregelung in Abschn. 182a Abs. 17 S. 2 UStR fälschlicherweise § 13b UStG nicht angewendet haben, ist es bei vor dem 1.1.2011 erbrachten Umsätzen nicht zu beanstanden, wenn der Unternehmer von der Steuerschuld des leistenden Unternehmers ausgegangen ist und der Umsatz in zutreffender Höhe versteuert wurde (= in einer Umsatzsteuer-Voranmeldung oder in einer Steuererklärung für das Kalenderjahr angemeldet). In derartigen Fällen ist keine Berichtigung der über geleistete Abschlagszahlungen erteilten Rechnungen durchzuführen.