1. Erbschaftsteuer für Baudenkmäler
Für eine Erbschaftsteuerbefreiung von Baudenkmälern nach § 13 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG zu 85 % oder 100 % ist unter anderem Voraussetzung, dass die jährlichen Kosten für eine Denkmalimmobilie in der Regel die erzielten Einnahmen übersteigen. Diese Bedingung war in einem vom FG Düsseldorf entschiedenen Fall nicht gegeben, weil das Objekt nicht dauerhaft unrentabel war. Um dies beurteilen zu können, muss eine Prognose auf Grundlage der Daten aus der Vergangenheit erstellt werden. Die hierzu erforderliche Gewinn- und Verlustrechnung ist aufgrund der BFH-Rechtsprechung nach wirtschaftlichen und nicht nach steuerlichen Vorschriften durchzuführen. Dabei sind auf der Einnahmen- und auf der Kostenseite nur dauerhafte Rechnungsposten zu berücksichtigen.
Zwar spricht es nicht generell gegen Dauerverluste, wenn der Erblasser bis zum Tod überwiegend noch Mietüberschüsse erzielt hatte. Der Erbe darf nämlich anteilig für mehrere Jahre Rückstellungen für Reparaturen berücksichtigen, sofern der Verstorbene notwendige Maßnahmen nicht mehr durchgeführt hatte. Zehren diese aber die ausgewiesenen Gewinne der Vergangenheit bei Weitem nicht auf, kann nicht von einer dauerhaften Unrentabilität ausgegangen werden.
Eine vom Nachkommen beabsichtigte Generalsanierung mit hohen Aufwendungen kann dagegen nicht mindernd berücksichtigt werden. Denn wirtschaftlich betrachtet handelt es sich hierbei nicht um laufende Belastungen und damit um dauerhafte Rechnungsposten. Das gilt besonders dann, wenn die entsprechende Maßnahme erst Jahre nach dem Todesfall durchgeführt wird. Denn der Dauerverlust muss bei einem begünstigten Denkmal während eines Zeitraums von zehn Jahren nach dem Erwerb im Wesentlichen permanent vorliegen und nicht nach Jahren eintreten.
Fundstellen.
FG Düsseldorf 1.10.08, 4 K 4883/07 Erb; BFH 11.10.95, II R 52/92, BStBl II 96, 118
2. Bewertungsgesetz: Ermittlung des Verkehswertes von Grundstücken
Der Wert eines bebauten Grundstücks ermittelt sich nach § 147 Abs. 2 bis 6 BewG. Gemäß Abs. 7 a.F. dieser Vorschrift ist für bebaute Grundstücke jedoch ein niedrigerer Grundstückswert festzustellen, wenn der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert nachweist. Der Nachweis kann u.a. durch Vorlage eines Sachverständigengutachtens geführt werden. Zur Ermittlung des Verkehrswerts sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die richtige Methode ist dabei im Einzelfall wählbar und zu begründen.
Auch wenn in einem Verkehrsgutachten der Grundstückswert nur nach dem Ertragswertverfahren ermittelt wird, ist das Gutachten nach einem aktuellen Urteil des BFH nutzbar, sofern der Sachverständige das Sachwertverfahren mit einer zutreffenden Begründung ausschließt. Dann handelt das Finanzamt rechtswidrig, wenn es den Grundstückspreis schematisch auf den Mittelwert beider Werte feststellt. Einem den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung entsprechenden Sachverständigengutachten ist nämlich regelmäßig zu folgen. Der BFH weist aber auch darauf hin, dass eine fehlende Begründung oder lückenhafte Berechnung durch den Gutachter dazu führt, dass der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nicht geführt ist.
Steuerberaterhinweis:
Das Urteil ist noch zum Rechtsstand vor 2009 ergangen. Nunmehr kann dem Finanzamt nach § 198 BewG weiterhin der niedrigere Verkehrswert nachgewiesen werden - und dies unabhängig vom angewendeten Verfahren. Hierfür gelten grundsätzlich die Vorschriften des Baugesetzbuches, der Wertermittlungsverordnung und der Wertermittlungsrichtlinien. Sämtliche wertbeeinflussende Umstände können geltend gemacht werden.
Fundstellen:
BFH 3.12.08, II R 19/08, DStR 09, 575; 10.11.04, II R 69/01, BStBl II 05, 259; 5.12.07, II R 70/05, BFH/NV 08, 757
3. Bewertungsgesetz: Anteile an Kapitalgesellschaften
Der gemeine Wert nicht notierter Anteile an Kapitalgesellschaften ist vorrangig aus stichtagsnahen Verkäufen abzuleiten. Hierbei ist nach einem aktuellen Urteil des BFH ein nach dem Bewertungsstichtag geminderter Kaufpreis maßgebend, wenn bereits am Bewertungsstichtag die Voraussetzungen für die Minderung objektiv vorhanden waren und die Kaufpreisminderung auch später tatsächlich vollzogen worden ist. Maßgebend ist gemäß § 11 Abs. 2 S. 2 BewG der Preis, der bei einer Veräußerung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr tatsächlich erzielt wurde. Dabei bleiben grundsätzlich Verkäufe nach dem Stichtag außer Betracht. Eine Ausnahme besteht nur, wenn der Vertragsabschluss kurz nach dem Bewertungsstichtag stattfindet und die Einigung über den Kaufpreis bereits vorher erfolgt war.
Bei der Ableitung des gemeinen Werts aus stichtagsnahen Verkäufen ist jedoch eine vollzogene Kaufpreisminderung zu berücksichtigen. Dabei kommt es nicht auf den Erkenntnisstand des Erwerbers an. Entscheidend ist, dass am Bewertungsstichtag ein Minderungsgrund vorhanden war. Der Erwerber trägt die Feststellungslast für ein Minderungsrecht sowie den tatsächlichen Vollzug. Soweit dieser Nachweis nicht gelingt, bleibt es bei dem vereinbarten Kaufpreis.
Steuerberaterhinweis:
Auch im Rahmen des Erbschaftsteuerreformgesetzes sind Anteile an nicht börsennotierten Kapitalgesellschaften vorrangig aus Verkäufen unter fremden Dritten abzuleiten, die weniger als ein Jahr zurückliegen. Dies spielt nunmehr eine größere Rolle, da alternativ nicht mehr das Stuttgarter Verfahren, sondern die in der Regel ungünstigere Ermittlung der Ertragsaussichten zugrunde gelegt wird. Da als Untergrenze der gemeine Wert aller Wirtschaftsgüter gilt, lässt sich diese Schwelle nur durch tatsächliche Verkäufe unterbieten.
Fundstelle:
BFH 22.1.09, II R 43/07, DStR 09, 967; 16.5.03, II B 50/02, BFH/NV 03, 1150