Als Steuerberater für Vermieter in Köln und Bonn weisen wir darauf hin, dass einiges zum Jahresende zu beachten gilt, was sich im laufenden Jahr durch Rechtsprechung oder Gesetzesänderungen ergeben hat oder aber was einfach Steuern einspart. 

Verbilligte Wohnraumüberlassung 

Bei den Mieteinkünften ist weiterhin die Gesetzesänderung aus dem Vorjahr bei verbilligter Wohnraumüberlassung an Angehörige zu beachten, wenn es um die Mieten der Verwandten geht. Maßgebend ist eine ortsübliche Miete in der Spanne zwischen 66 % und 99,9 %. In diesem Fall sind die Kosten voll absetzbar, während im Bereich bis 65,9 % Aufwendungen nur noch prozentual geltend gemacht werden können. Günstiger ist es, wenn mindestens zwei Drittel vereinbart sind, dann zählen Verluste und Werbungskosten ohne Nachweis der Überschusserzielungsabsicht stets in voller Höhe.

Sprechen Sie hierzu Ihren Steuerberater an, das Thema der Verträge zwischen nahen Angehörigen sollte vom Experten beraten werden. 

Abgabe der Umsatzsteuer-Voranmeldung durch Vermieter 

Für Vermieter ist die elektronische Abgabe von Umsatzsteuer-Voranmeldungen und der Antrag auf Dauerfristverlängerung nur noch mit Authentifizierung möglich, wozu sie sich elektronisch registrieren lassen müssen, um das für die Authentifizierung benötigte elektronische Zertifikat zu erhalten. Dieser Handlungsbedarf besteht besonders im Immobilienbereich, da Vermieter im Gegensatz zu den Gewinneinkünften in der Praxis oftmals ansonsten keine Unternehmer sind. Deshalb können sie wohl öfters die Härtefallregelung in Anspruch nehmen und weiterhin ihre Angaben in Papierform machen. Anders, wenn für Sie ein Steuerberater tätig ist.

Hotelgewerbe oder Vermietung von Wohnraum? 

Der BFH hat sich aktuell zur Dauer der Beherbergung als Kriterium für die Unterscheidung zwischen der Gewährung von Unterkunft im Hotelgewerbe als steuerpflichtigem Umsatz und der Vermietung von Wohnräumen als befreitem Umsatz umfassend geäußert. In Abgrenzungsfällen sollte das Urteil zur Hand genommen werden. Da das Urteil zu einem Bordell erging, ist es in der Praxis vielfach unbeachtet geblieben.

Einkünfteerzielungsabsicht im Fall der Vermietung 

Bei den Jahresendstrategien sollte beachtet werden, dass der BFH in den vergangenen Monaten eine Vielzahl an Urteilen zur Liebhaberei und leer stehenden Wohnungen veröffentlicht hat. Die decken nahezu alle im Alltag vorkommenden Sachverhalte ab. Ein Befolgen dieser Vorgaben und die entsprechenden Nachweise können die Einkunftserzielungsabsicht retten. Stand eine zur Vermietung vorgesehene Immobilie in 2013 längere Zeit oder sogar das ganze Jahr über leer, gelingt der Abzug von Verlusten durch angefallene Werbungskosten nur dann, wenn Hausbesitzer ihre Vermietungsabsicht nachweisen können. Hierzu sollten deshalb noch in diesem Jahr Anzeigen in Zeitungen oder per Internet geschaltet oder ein Häusermakler eingebunden werden, um die Bemühungen um einen neuen Nutzer und damit das Ziel einer steuerpflichtigen Vermietung zu dokumentieren.

Hinweis des Steuerberaters 

Zu beachten ist, dass die Grundsätze zum Leerstand nunmehr auch dann gelten, wenn der Entschluss zu vermieten hinsichtlich einzelner Teile der Wohnung aufgegeben wurde. Laut BFH ist von einer teilweisen Aufgabe der Vermietungsabsicht auch dann auszugehen, wenn der Steuerpflichtige einzelne Räume der Wohnung nicht mehr zur Vermietung bereithält, sondern in einen neuen Nutzungs- und Funktionszusammenhang stellt. Ein Vermieter ist damit jetzt nicht mehr daran gehindert, während der Zeit eines Leerstands einzelne Räume der gesamten Wohnung anderweitig zu nutzen. Er kann dann aber auch nur die Aufwendungen als Werbungskosten absetzen, die auf diese Fläche entfallen.

Erhaltungsaufwand 

Generell ist erneut zu entscheiden, ob Erhaltungsaufwendungen sofort in voller Höhe in 2013 abgesetzt oder zur längerfristigen Progressionsminderung gleichmäßig auf bis zu fünf Jahre verteilt werden. Zur Vermeidung von anschaffungsnahem Aufwand durch Überschreitung der 15 %-Grenze in den drei Jahren nach Erwerb sollten anstehende Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen verschoben werden.

Finanzierungsaufwand 

Bei Bau oder Erwerb eines teilweise fremdfinanzierten Gebäudes für eigene Wohnzwecke und zur Vermietung im laufenden Jahr sind die Darlehen von Anfang an strikt zu trennen. Die Höhe der abzugsfähigen Schuldzinsen steigt, indem exakt ausgewiesen wird, in welchem Umfang Kaufpreis oder Herstellungskosten auf den vermieteten oder betrieblichen Teil des Gebäudes entfallen. Dann zählt der Finanzierungsaufwand aus diesem Darlehen in voller Höhe zu den Werbungskosten oder Betriebsausgaben. Das betrifft den Kauf- oder Baupreis im Notarvertrag oder bei der Baufirma sowie Handwerkerrechnungen.

Um effektiv noch kurzfristig Finanzierungskosten geltend zu machen, kommt der Darlehensabschluss mit einem Disagio in Betracht. Beträgt dieses maximal 5 % der Kreditsumme, gilt der Abschlag sofort in voller Höhe als Werbungskosten, sofern zumindest ein Zinsfestschreibungszeitraum von 5 Jahren vereinbart worden ist. Aufgrund der BFH-Rechtsprechung ist der Abzug von Schuldzinsen auch noch nach der Veräußerung einer Mietimmobilie möglich, wenn der Erlös nicht zur Tilgung des Darlehens ausreicht.

Grunderwerbsteuer 

Die Bundesländer erhöhen laufend ihren Hebesatz für die Grunderwerbsteuer. Für 2014 steht dies wieder für Schleswig-Holstein, Berlin und Bremen an. Dort wird im kommenden Jahr die 6 %-Grenze geknackt. Die Unterschrift unter den Notarvertrag vor Inkrafttreten rettet den günstigen alten Tarif unabhängig davon, wann der Besitzerwechsel stattfindet oder ins Grundbuch eingetragen wird. Generell sinnvoll ist es, den Anteil nicht steuerpflichtiger Positionen im Kaufvertrag separat auszuweisen. Das sind nicht wesentliche Gebäudebestandteile, Zubehör und Betriebsvorrichtungen.

Der BFH plädiert auch weiterhin für einen einheitlichen Erwerbsgegenstand im Grunderwerbsteuerrecht, zuletzt im Juni 2013. Treten auf der Veräußererseite mehrere Personen als Vertragspartner auf, liegt ein einheitlicher, auf den Erwerb des bebauten Grundstücks gerichteter Erwerbsvorgang vor, wenn die Personen durch ihr abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss des Grundstückskaufvertrags oder der Bebauung des Grundstücks hinwirken, ohne dass dieses abgestimmte Verhalten für den Erwerber erkennbar sein muss.

Grundsteuer 

Sofern es 2013 zu reduzierten Mieteinnahmen von mehr als 50 % gekommen ist, ist der Antrag auf Grundsteuererlass bis Ende März 2014 ratsam. Hierzu sollten die entsprechenden Unterlagen gesichtet werden.

Prüfung im Rahmen der Bauabzugsteuer 

In Hinsicht auf die wenig beachtete Bauabzugsteuer laufen gültige Freistellungsbescheinigungen von Handwerkern in der Regel am 31. Dezember 2013 aus. Bei Leistungen um den Jahreswechsel herum ist daher eine Prüfung der Gültigkeit besonders wichtig, um der eigenen Haftung zu entgehen.

Verlagerung von Mieten und Werbungskosten bei der Vermietung 

Je nach individueller Vermieter-Progression sollten Mieten und Werbungskosten auf 2013 oder 2014 verlagert oder vorgezogen werden, wobei laufende Zahlungen und auch Umsatzsteuervoranmeldungen zwischen dem 21. Dezember und dem 10. Januar ins wirtschaftliche Entstehungsjahr gehören. Vorauszahlungen für künftige Maßnahmen wirken sofort als Werbungskosten, allerdings müssen Ausgaben für eine Nutzungsüberlassung wie Erbbauzinsen sowie Einmalzahlungen für die Einräumung eines Nießbrauchs von mehr als fünf Jahren im Voraus auf den Zeitraum gleichmäßig verteilt werden, für den sie geleistet werden. Wird der Nießbrauch für die Lebenszeit des Berechtigten oder einer anderen Person eingeräumt, gilt das auch, wenn die Lebenserwartung der betreffenden Person laut aktueller Sterbetafel noch über fünf Jahre beträgt.