Die Abgrenzung zwischen gewerblichem Grundstückshandel und privater (und damit vielfach steuerneutraler Behandlung) Vermögensverwaltung bereitet in der Steuerberaterpraxis immer wieder erhebliche Probleme aufgrund der Vielzahl denkbarer Fallkonstellationen. In der Folge beschäftigen sich die Finanzgerichte und der BFH dann regelmäßig mit diesen Streitfällen.

Die Rechtsprechung hat als Entscheidungshilfe die sogenannte Drei-Objekt-Grenze ins Leben gerufen. Danach liegt in der Regel ein gewerblicher Grundstückshandel vor, wenn jemand mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren zwischen Anschaffung und Verkauf veräußert.

Die Konsequenzen eines gewerblichen Grundstückshandels sind weitreichend, denn die Erträge unterliegen plötzlich der Gewerbesteuer. Wertzuwächse können nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist nicht mehr steuerfrei eingestrichen werden, sondern werden besteuert.

Was ein Objekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze ist, hat sich der Bundesfinanzhof (BFH) nun - wieder einmal - ganz genau angesehen. Im Streitfall hatte eine GbR fünf freistehende Mehrfamilienhäuser verkauft, die sie zuvor auf einem einzigen, ungeteilten Grundstück errichtet hatte. Das Finanzamt wertete jedes Haus als einzelnes Objekt und sah die Drei-Objekt-Grenze als überschritten an. Nicht so der BFH, der die fünf Häuser nur als ein Objekt betrachtete und deshalb keinen gewerblichen Grundstückshandel annahm. Entscheidend war für die Richter, dass die Häuser auf einem ungeteilten Grundstück standen und daher nicht selbständig veräußerbar waren.

Hinweis Ihres Steuerberaters:

Das Urteil dient als gute Argumentationsgrundlage für Immobilieneigentümer, die ein Grundstück mit mehreren Gebäuden verkauft haben und sich nun gegen die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels wehren wollen. Schon früher hatte der BFH entschieden, dass zum Beispiel zwei Gewerbehallen und ein Bürogebäude als ein einziges Objekt zählen, wenn sie gemeinsam auf einem ungeteilten Grundstück errichtet wurden. Das Gleiche kann nach der BFH-Rechtsprechung auch für eine komplette Häuserzeile gelten.