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REITG – Verbesserungen für Immobilienaktien

Über das Jahressteuergesetz 2009 soll es einige Verbesserungen für in- und ausländische Real Estate Investment Trusts (REITs) geben, indem insbesondere die mögliche Doppelbelastung von ausgeschütteten Gewinnen entschärft werden soll. Hier ist die aktuelle Beratung durch den Rechtsanwalt/Steuerberater angezeigt.

Nach dem neuen § 19a des Gesetzes über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG) soll die steuerliche Vorbelastung der Erträge bei der Ausschüttung an die Anleger berücksichtigt werden. Dies betrifft etwa die Weiterausschüttung von Gewinnen inländischer steuerpflichtiger Tochter-Dienstleistungsgesellschaften und Erträge aus ausländischen Immobilien, die bereits im Ausland der Besteuerung unterlegen haben:

• Eine Vorbelastung der Ausschüttung in Höhe von mindestens 15 v.H. soll dazu führen, dass der Dividendenzufluss auf Ebene des Anteils-eigners ab 2008 insoweit unter Anwendung des Halbeinkünfteverfahrens und ab 2009 des Teileinkünfteverfahrens besteuert wird. Die vorbelasteten Gewinnanteile gelten als vorrangig ausgeschüttet. Diese teilweise Steuerfreistellung bezieht sich allerdings nur auf Ausschüttungen und nicht auf Verkaufserlöse. Diese werden stets in vollem Umfang erfasst.

• Die direkte Investition und die indirekte Anlage über Investmentfonds sollen gleichbehandelt werden. Soweit Investmentfonds Erträge aus REIT-Aktiengesellschaften oder anderen REIT-Körperschaften, -Personenvereinigungen oder -Vermögensmassen erzielen, werden daher über das InvStG die Rechtsfolgen denen der steuerlichen Behandlung bei einem Direktanleger angeglichen.

• Inländische REITs sollen über eine Steuerbescheinigung angeben müssen, welcher Teil der Dividende oder des sonstigen Bezugs aus vorbelasteten Gewinnen stammt. Bei ausländischen Gesellschaften kann der Anleger dies in geeigneter Form nachweisen.

• Sofern es sich um Schachtelbeteiligungen an einem Auslands-REIT handelt, sind die Dividenden laut DBA steuerfrei. Dies soll beim Zufluss ab 2009 nicht mehr durch die übliche Freistellungsmethode, sondern durch das Anrechnungsverfahren umgesetzt werden (§ 19 Abs. 6 REIT-G).

• Der eingeschränkte Verlustverrechnungskreis für nach 2008 erworbene Aktien im Rahmen der Abgeltungsteuer gilt auch für REITs. Damit lassen sich negative Kapitaleinnahmen aus dem Verkauf von Aktien oder REITs nur mit Gewinnen aus diesen beiden Wertpapieren verrechnen. Für vor 2009 erworbene REITs gilt derselbe Bestandsschutz wie für herkömmliche Wertpapiere, sodass ein Verkauf ab 2009 nur unter § 23 EStG fällt und nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei bleibt.

• REITs unterliegen derzeit dem besonderen Kapitalertragsteuersatz von 25 v.H., während es bei Dividenden nur 20 v.H. sind. Mit Einführung der Abgeltungsteuer ab 2009 beträgt die Kapitalertragsteuer für Kapitalerträge ohne Sonderregelungen im REITG einheitlich 25 v.H.

Steuerberaterhinweis:

2008 ist das Halbeinkünfteverfahren für ausländische REITs entfallen. Damit werden Dividenden und Spekulationsgewinne im Gegensatz zu Aktien voll besteuert. Als REIT gelten aber nur Gesellschaften, die Vermögen und Erträge zu mehr als 2/3 aus Immobilienbesitz vorweisen und im jeweiligen Sitzland steuerfrei bleiben. Ist eines der Kriterien nicht erfüllt, handelt es sich um ganz normale Aktien, für die das Halbeinkünfteverfahren Anwendung findet. Oft können heimische Banken den Unterschied nicht beurteilen, sie schlüsseln die Papiere daher nach einer internen Anweisung im Zweifel eher als REIT. Anleger sollten Nachweise erbringen, um über die Veranlagung zum Halbeinkünfteverfahren wie bei normalen Aktien zu kommen.

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