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Immobilienfonds - Abgeltungsteuer 2009

Besteuerung von Immobilienfonds ab 2009

Die Inhaber von Immobilienfonds haben einige Neuerungen im Rahmen der Besteuerung ab 2009 zu beachten. Insbesondere die Auswirkungen der Abgeltungssteuer sind neu. Dabei ist zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds zu unterscheiden:

Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds verteilen ihr Vermögen regelmäßig auf diverse Immobilien. Vorrangig erfolgt eine Beteiligung an Gewerbeimmobilien. Die Erträge stammen daher im Wesentlichen aus Mieteinnahmen. Daneben kommt es zu Kursgewinnen aus dem Verkauf von Objekten sowie aus Zinserträgen. Alle Fondserträge werden entweder für das Wirtschaftsjahr an die Anleger ausgeschüttet oder verbleiben im Fonds selber. Hierbei handelt es sich um die sogenannte Thesaurierung. Auf Fondsebene unterliegen diese Gewinne keiner Besteuerung.

Für den Anleger stellen die Gewinne Einkünfte aus Kapitalvermögen dar und fließen in den persönlichen Steuersatz mit ein. Dividenden, die der Fonds erhält und die er ausschüttet oder thesauriert, werden dagegen beim Anleger nur nach dem Teileinkünfteverfahren (60%) der Besteuerung unterworfen. Veräußerungsgewinne auf Fondsebene sind grundsätzlich steuerfrei. Das gilt für Gewinne aus der Veräußerung von Wertpapieren auch unabhängig von der Besitzdauer im Fonds. Termingeschäfte werden von der Steuerfreiheit auch erfasst. Ebenfalls nicht versteuert werden müssen die Gewinne aus Veräußerungen von Immobilien, bei denen zwischen Kauf und Verkauf mehr als 10 Jahre vergangen sind. Gewinne aus der Veräußerung ausländischer Immobilien sind aufgrund von Doppelbesteuerungsabkommen in Deutschland regelmäßig - unabhängig von der 10-Jahres-Frist - steuerfrei.

Immer jedoch unterliegen die Erträge der Abgeltungssteuer in Bezug auf die Anleger, sofern kein Freistellungsauftrag hinterlegt wurde. Die Abgeltungssteuer beträgt zunächst 25%. Hinzu kommt der Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5% sowie – nach persönlicher Situation des Anlegers – die Kirchensteuer.

Kursgewinne des Fonds konnten bislang nach einem Jahr Spekulationsfrist steuerfrei vereinnahmt werden. Diese Regelung wurde von der Abgeltungssteuer ebenfalls beseitigt. Das heißt, dass auch hierauf künftig die Abgeltungssteuer berechnet wird, unabhängig von Haltefristen.

Liegt der persönliche Steuersatz des Anlegers unter 25%, kann er die Veranlagung der Kapitalerträge zu seinem niedrigeren Steuersatz beantragen. Der Steuerabzug erfolgt regelmäßig direkt durch die depotführende Stelle, so dass vielfach keine Angaben in der Steuererklärung mehr erforderlich werden. Trotz des Steuerabzugs können Angaben in der Steuererklärung insbesondere für Kirchensteuerzwecke, bei der Geltendmachung von Spenden oder außergewöhnlichen Belastungen erforderlich werden.

Anleger, deren Wertpapiere in Auslandsdepots verwahrt werden, müssen ihre Kapitaleinkünfte in der Einkommensteuererklärung angeben. Auch der Besitz ausländischer Investmentfonds bedingt die Angaben in der Einkommensteuererklärung.

Geschlossene Immobilienfonds

Bei den geschlossenen Immobilienfonds, bei denen regelmäßig nur in ein einziges Objekt investiert wird, erzielen die Anleger als Kommanditisten in der üblichen Gesellschaftsform der GmbH & Co. KG Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Die Abgeltungssteuer findet deshalb auf geschlossene Fonds keine Anwendung.

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