Der gewerbliche Grundstückshandel ist ein ständig streitbares Thema zwischen Steuerberatern/Fachanwälten für Steuerrecht und dem Finanzamt. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat sich erneut zum gewerblichen Grundstückshandel geäußert. In zwei Entscheidungen geht es um die Berechnung der Drei-Objekt-Grenze.

Grundstückshandel nach Ablauf der Frist von fünf Jahren

Umfangreicher privater Grundbesitz spricht nicht als Indiz gegen eine bedingte Veräußerungsabsicht. Die von fünf auf zehn Jahre verlängerbare Frist bezieht sich auf Fälle, in denen einzelne Objekte zwar nach mehr als fünf Jahren verkauft werden, aber aufgrund weiterer Umstände bei Errichtung, Erwerb oder Modernisierung auf eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht geschlossen werden kann. Wenn ein Branchenkundiger innerhalb von fünf Jahren weniger als vier, danach aber in relativ kurzer Zeit planmäßig weitere Objekte veräußert, dann ist von einer Frist von zehn Jahren auszugehen. Darüber hinaus kann die vorhandene Branchennähe zumindest eine geringfügige Ausdehnung des Fünf-Jahres-Regelzeitraums rechtfertigen. Dies sollten Steuerberater bei Bestandsveränderungen im Auge haben.

Zur Bestimmung der Anzahl der veräußerten Immobilien im Sinne der Drei-Objekt-Grenze sind auch die früheren Veräußerungen als Zählobjekte zu berücksichtigen. Ob eine Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze Indizwirkung für einen gewerblichen Grundstückshandel entfaltet, lässt sich naturgemäß nämlich erst nach der vierten Veräußerung feststellen. Diese stellt zwar kein rückwirkendes Ereignis im Sinne des § 175 AO dar, lässt im Rahmen der erforderlichen Gesamtwürdigung der Betätigung des Steuerpflichtigen aber bereits dessen im Zusammenhang mit dem ersten Objekt entfalteten Aktivitäten als gewerblich erscheinen - und dies dann bereits ab dem ersten Objekt.

Bei der Gesamtwürdigung zur Feststellung des Vorhandenseins oder Fehlens der Gewinnerzielungsabsicht sind ebenfalls die Verhältnisse bereits abgelaufener Veranlagungszeiträume unabhängig davon mit einzubeziehen, ob für diese Jahre noch die verfahrensrechtliche Möglichkeit zum Erlass von Änderungsbescheiden besteht oder nicht.

Ungeteiltes Grundstück mit mehreren Objekten

Das noch ungeteilte Grundstück mit fünf freistehenden Mehrfamilienhäusern ist nur ein Zählobjekt im Sinne der zur Abgrenzung der Vermögensverwaltung vom gewerblichen Grundstückshandel dienenden Drei-Objekt-Grenze. Selbstständiges Objekt ist grundsätzlich jede eigenständig veräußerbare und nutzbare Immobilie unabhängig von seiner Größe, seinem Wert und anderen Umständen. Dabei wird an das bürgerliche Recht angeknüpft, allerdings sind wirtschaftliche Gesichtspunkte zu beachten.

Grundstück im Sinne des BGB ist ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch unter einer besonderen Nummer erfasst ist. Hiervon zu unterscheiden ist das Flurstück als Begriff des Vermessungs- und Katasterwesens. Ein Grundbuchgrundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen, nicht aber umgekehrt. Davon ausgehend sind mehrere Gebäude auf einem ungeteilten Grundbuch-grundstück nicht als selbstständige Objekte anzusehen. So ist die Teilung eines mit zwei Doppelhaushälften bebauten Grundstücks Voraussetzung für das Entstehen selbstständiger Objekte und daher sogar eine Häuserzeile oder mehrere Gewerbehallen nur ein selbstständig veräußerbares Objekt. Abzustellen ist nur auf ein Grundstück im grundbuchtechnischen Sinne.

In solchen Fällen mit großem Geschäftsumfang, in denen von Anfang an unbedingte Veräußerungsabsicht bestanden hatte, müssen also noch besondere gewichtige Umstände hinzukommen, um von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgehen zu können. Diese sah der BFH nicht, obwohl noch während der Bauzeit verkauft wurde und der Veräußerer sogar Vermietungsgarantien abgab.

Fundstellen:

Frist: BFH 5.5.11, X B 149/10; BFH 20.4.06, III R 1/05, BStBl II 07, 375; Anzahl: BFH 5.5.11, IV R 34/08; 12.7.07, X R 4/04, BStBl II 07, 885