Ein wesentlicher Vorteil bei der Steuerberatung von vermögensverwaltenden Immobilienfonds ist der Umstand, dass der Verkauf der Objekte nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei bleibt.
Kommt es allerdings auf der Ebene der Gesellschaft oder beim Anleger zu einem gewerblichen Grundstückshandel, birgt dies eine nicht unerhebliche Gefahr. Veräußert ein Gesellschafter seinen Anteil an der Grundstücksgesellschaft, steht die Veräußerung der Beteiligung einer anteiligen Grundstücksveräußerung gleich (BMF 26.3.04, IV A 6 -S 2240 - 46/04, BStBl I 04, 434). Insoweit kann die sogenannte Drei-Objekt-Grenze zur Anwendung gelangen. Dabei ist die Zahl der im Gesamthandsvermögen befindlichen Grundstücke entscheidend. Eine Anrechnung von Anteilsveräußerungen kann jedoch nur dann greifen, wenn der Gesellschafter an der jeweiligen Gesellschaft zu mindestens 10 % beteiligt ist oder seine Beteiligung einen Verkehrswert von mehr als 250.000 EUR hat.
Die Problematik soll anhand von zwei Beispielen verdeutlicht werden:
Ein Anleger erwirbt und veräußert innerhalb eines kürzeren Zeitraums
- drei Beteiligungen an verschiedenen Immobilienfonds, die je ein Gebäude besitzen. Die Drei-Objekt-Grenze wird nicht überschritten und der Sparer wird nicht zum gewerblichen Grundstückshändler.
- zwei Beteiligungen an verschiedenen Immobilienfonds, die jeweils zwei Bürokomplexe besitzen. Die Drei-Objekt-Grenze ist überschritten und der Sparer wird zum gewerblichen Grundstückshändler.
Aus der aktuellen Rechtsprechung des BFH zum gewerblichen Grundstückshandel ergibt sich, dass bei der Beantwortung der Frage, ob eine Personengesellschaft wegen Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze den Bereich der privaten Vermögensverwaltung verlassen hat, solche Grundstücksaktivitäten nicht mitzuzählen sind, welche die Gesellschafter allein oder im Rahmen einer anderen gewerblich tätigen Personengesellschaft entwickelt haben (BFH 17.12.08, IV R 85/06). Kernaussage ist dabei, dass die Aktivität eines Gesellschafters grundsätzlich die vermögensverwaltende Tätigkeit des Fonds nicht infiziert.
Ein zeitlicher Zusammenhang von mehr als zwei Jahren zwischen Erwerb oder Bebauung und (nachfolgender) Veräußerung eines Grundstücks gestattet für sich genommen nicht den Schluss, dass der Grundbesitz mit der unbedingten Absicht erworben oder bebaut worden ist, ihn alsbald zu verkaufen. Das gilt auch dann, wenn der Veräußerer Grundstücksmakler ist oder der Baubranche angehört (BFH 17.12.08, IV R 72/07).
Die Indizwirkung der Drei-Objekt-Grenze ist irrelevant, wenn das erworbene Grundstück schon vor seiner Bebauung wieder verkauft worden ist oder wenn es von vornherein auf Rechnung oder nach den Wünschen des Erwerbers bebaut wird. Bei derartigen Fallkonstellationen steht fest, dass Anschaffung und Bebauung in unbedingter Veräußerungsabsicht ausgeübt worden sind und der Verkäufer wie ein Bauunternehmer handelt. Allerdings darf der Entschluss zur Veräußerung nicht erst während der Bautätigkeit, sondern spätestens im Zeitpunkt des Abschlusses der auf die Bebauung gerichteten Verträge gefasst worden sein (BFH 17.12.08, IV R 77/06).
Kommt es im Nachhinein zum gewerblichen Grundstückshandel, kann die Gewerbesteuer unter Beachtung der Verjährungsfristen erstmals festgestellt werden, da unter der Annahme der Vermögensverwaltung noch keine Bescheide vorliegen. Bei der Einkommensteuer stellen Zeitpunkt und Anzahl der veräußerten Objekte neue Tatsachen dar. Hierüber lassen sich Bescheide nach § 173 AO korrigieren.