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Gewerblicher Grundstückshandel beim Landwirt

Grundstücksverkäufe eines Land- und Forstwirts sind nur bei besonderen Aktivitäten oder bei Einschaltung von Dritten kein landwirtschaftliches Hilfsgeschäft mehr. Hierzu hat der BFH zwei Entscheidungen gefällt. Besondere Maßnahmen zur Marktreife Grundstücksverkäufe sind erst dann kein landwirtschaftliches Hilfsgeschäft mehr, wenn über Parzellierung und Verkauf hinausgehende Aktivitäten vorliegen oder ein Dritter eingeschaltet wird. Die Aktivitäten müssen darauf gerichtet sein, den Grundbesitz zu einem Objekt anderer Marktgängigkeit zu machen. Der Verkauf gilt aber selbst dann noch als Hilfsgeschäft, wenn große Flächen parzelliert und an verschiedene Erwerber mit hohem Gewinn veräußert werden.

Der Vorgang wird erst dann zum Grundstückshandel, wenn

  • der Landwirt die Grundstücke wie ein Gewerbetreibender werterhöhend verwertet und die Grundstücke damit zum Umlaufvermögen werden oder
  • der Landwirt sich zur Erschließung des Baugeländes eines Dritten bedient, der Geschäfte dieser Art eigengewerblich betreibt. Denn dessen Tätigkeit ist als seine eigene zuzurechnen.

Die Beurteilung erfolgt nach den Grundsätzen zur Abgrenzung des Grundstückshandels von der privaten Vermögensverwaltung. In der Land- und Forstwirtschaft kommt es jedoch nicht so schnell zum gewerblichen Grundstückshandel, da bei Landwirten der unmittelbar vorausgehende Grundstückserwerb fehlt. Daher ist weniger die Zahl der veräußerten Grundstücke von Bedeutung, sondern vielmehr ob die Aktivitäten im Zusammenhang mit der Bebauung bereits eine Übernahme kommunaler Aufgaben darstellen. Danach ist es schädlich, wenn der Landwirt Bebauungsplan und Finanzierung beauftragt oder aktiv an der Erschließung mitwirkt. Die bloße Übernahme von Kosten der Planung und Erschließung sowie die Bereitstellung von Ausgleichsflächen für Naturschutz und Abwasserentsorgung sind hingegen unschädlich.

Wer aber durch gezielte Maßnahmen einen Vorbescheid für die Bebauung mit zahlreichen Wohnhäusern erwirkt und dadurch ein Objekt anderer Marktgängigkeit schafft, handelt wie ein Grundstückshändler. Ausnahmen gelten hier nur, wenn die Bauvoranfrage mit keinem sonstigen Aufwand verbunden ist und die Wertsteigerung des Grundstücks infolge der genehmigten Bebauung primär im Interesse eines Dritten liegt.

Schädliche Tätigkeit durch Dritte: Die Erschließung eines Baugeländes ist dem Verkäufer auch dann als eigene Tätigkeit zuzurechnen, wenn er sich zu ihrer Durchführung eines Dritten bedient, der solche Geschäfte eigengewerblich betreibt. Das gilt auch, wenn der Grundstückseigentümer die dadurch entstehenden Kosten als Teil des Gesamtkaufpreises von den Parzellenkäufern verlangt. Dagegen werden dem Landwirt Aktivitäten eines Dritten nicht zugerechnet, wenn der Dritte Erschließung und Vermarktung aus eigener Initiative und auf eigenes Risiko durchführt. Dann beschränkt sich die Mitwirkung des Grundstückseigentümers im Wesentlichen darauf, die gewerbliche Tätigkeit eines Dritten zu ermöglichen.

Steuerberaterhinweis:

Ein Vorteil der landwirtschaftlichen Hilfstätigkeit ist, dass die Gewinne durch eine Rücklage nach § 6b EStG neutralisiert werden können. Diese Option scheidet beim gewerblichen Grundstückshandel schon deshalb aus, weil die Immobilien hier zum Umlaufvermögen gehören.

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