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Gesetzentwurf: Einführung deutscher REITs

Ab 2007 sollen börsennotierte Immobiliengesellschaften auch in Deutschland möglich sein, siehe hierzu auch unser Thema Januar 2007 im Themenarchiv. Einen Gesetzentwurf für Real Estate Investment Trusts – sogenannte REITs – hatte das Bundeskabinett Anfang November 2006 verabschiedet. Er sieht unter anderem vor, dass ein inländischer REIT in der Rechtsform der AG firmieren und seinen Gewinn zu mindestens 90 v.H. ausschütten muss. Das Gesetz soll rückwirkend ab dem 1.1.2007 gelten. Dabei sind die REITs von Körperschaft- und Gewerbesteuer be-freit, wenn sie Mindestbedingungen bei der Vermögens- und Einkommenszusammensetzung sowie der Struktur ihrer Anleger einhalten. Sofern das nicht erfüllt wird, kommt es erst einmal zu einer Strafbesteuerung und bei weiterer Nichtbefolgung nach einigen Jahren dann zum Entzug der Steuerfreiheit.

Die REITs müssen börsennotiert sein. Dabei kommt es zu umfangreichen Meldepflichten an die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, um die erforderlichen Quoten für die Steuerfreiheit überwachen zu können. REITs bilanzieren nach HGB, dürfen aber nur eine lineare AfA von 2 v.H. ansetzen. Diese Abschreibung darf für die Ermittlung des ausschüttungsfähigen Gewinns wieder hinzugerechnet werden. Veräußerungsgewinne müssen nur zur Hälfte in die Bemessungsgrundlage für die Mindestausschüttung aufgenommen werden, der Rest kann sofort auf Neuanschaffungen übertragen oder für später geplante Neuanschaffungen zwei Jahre lang in eine Rücklage eingestellt werden.

Die Einbringungsgewinne von Immobilien in einen REIT oder auch in einen offenen Immobilienfonds sollen nach § 3 Nr. 70 EStG nur zur Hälfte erfasst werden, wenn der Grundbesitz

• dort anschließend mindestens vier Jahre gehalten wird,
• sich vor dem Übertrag mindestens 10 Jahre im Anlagevermögen einer inländischen Betriebsstätte befand und
• bislang nicht überwiegend Wohnzwecken dient und zu den Bestandsimmobilien gehört.

Diese Begünstigung läuft nur bis Ende 2009. Nicht begünstigt ist der Verkauf an einen geschlossenen Immobilienfonds oder wenn die Immobilienveräußerung im Rahmen einer Betriebsaufgabe erfolgt.

Die Ausschüttungen inländischer REITs unterliegen wie bei herkömmlichen Dividenden § 20 Abs. 1 Nr. 1 EStG, sofern sie nicht einer anderen Einkunftsart zuzurechnen sind. Die Veräußerung eines REIT durch einen Privatinvestor unterliegt wie bei herkömmlichen Wertpapieren nur § 23 EStG, sodass der Vorgang nach einem Jahr steuerfrei bleibt. Mangels Vorbelastung auf Ebene der REITs scheidet das Halbeinkünfteverfahren allerdings aus. Das gilt dann analog auch für ausländische REITs, die bislang den Aktien gleichgestellt sind. Damit entfällt hier § 3 Nr. 40 EStG sowohl für die Dividende als auch für den Spekulationsgewinn. Gleiches gilt auch für Fonds, die in ausländische REITs investie-ren. Von den Ausschüttungen deutscher AG wird Kapitalertragsteuer von 25 v.H. erhoben.

Steuerberaterhinweis:

Der Unterschied zwischen REITs und offenen Immobilienfonds ergibt sich grundsätzlich daraus, dass die Ausschüttung der neuen Immobilien-AG gleichbleibend mit der Höhe der steuerpflichtigen Kapitaleinnahmen ist. Bei Fonds weicht das erheblich ab, da die ausgeschütteten oder thesaurierten Erträge auch nach DBA steuerfreie Auslandseinnahmen und Verkaufsgewinne außerhalb der Spekulationsfrist beinhalten. Bei REITs sind ausländische Erträge sogar zweifach steuerpflichtig, im Lageland und über die Dividende an die heimischen Anteilseigner.

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