Gewerblicher Grundstückshandel: Beratung durch den Steuerberater/Fachanwalt für Steuerrecht schützt vor Schäden
Immer wieder werden Fälle an uns herangetragen, in denen im Rahmen einer Betriebsprüfung der Steuerpflichtige erstmals mit den Konsequenzen eines gewerblichen Grundstückshandels konfrontiert wird. Zu diesem zeitpunkt sind allerdings in den meisten Fällen schon Tatsachen geschaffen und es hilft nur noch die Abwehrberatung vor den Finanzgerichten.
Grundsätzlich ist es daher ratsam, vor der Veräußerung von Immobilien den rat des Steuerberaters einzuholen. Eine besondere Konstellation stellt dabei der nachfolgende Sachverhalt dar:
Auch wenn der Steuerpflichtige selbst keine einzige Immobilie veräußert, kann er allein durch die Zurechnung der Grundstücksverkäufe von Personengesellschaften, Gemeinschaften oder geschlossenen Immobilienfonds zum gewerblichen Grundstückshändler werden, so der BFH in einem aktuellen Urteil.
Grundsatz
Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt nach § 15 Abs. 2 EStG vor, wenn sich die Veräußerungsgeschäfte als selbstständige nachhaltige Betätigung darstellen, die mit Gewinnabsicht vorgenommen wurden und sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr bewerten lassen. Die Betätigung braucht dabei weder land- und forstwirtschaftlich noch freiberuflich oder in anderer Form selbstständig zu sein.
Entscheidung und Begründung
Das Urteil des BFH gilt sowohl bei Beteiligungen an vermögensverwaltenden als auch an mitunternehmerischen Personengesellschaften, da die Besteuerung des Gesellschafters alle Tätigkeiten auf dem Gebiet des Grundstückshandels umfasst. Das gilt für alle Tätigkeiten, die ihm zuzurechnen sind, also auch dann, wenn jemand in eigener Person kein einziges Objekt veräußert und die Geschäfte ausschließlich die Gemeinschaft durchführt.
Die Rechtsfolgen sind dann dieselben, wie wenn ein Gesellschafter in eigener Person Grundstücksgeschäfte tätigt und es zusätzlich zu Veräußerungen einer Personengesellschaft kommt. Die Objekte werden dann ebenfalls zusammen zur Drei-Objekt-Grenze gerechnet. Dabei wird weder zwischen vermögensverwaltenden und gewerblichen noch zwischen Gesamthands- und Bruchteils-Gemeinschaften differenziert. Die Grundsätze der Zusammenrechnung hatte der BFH insoweit bislang schon festgestellt, dabei aber nicht eindeutig geklärt, ob die fremden Grundstücksgeschäfte auch dann mitzählen, wenn jemand selbst keine Immobilienverkäufe tätigt. Die schon immer vorhandene Tendenz, eine Zusammenrechnung vorzunehmen, wird jetzt eindeutig bekräftigt.
Praxishinweis des Steuerberaters: Hält der Steuerpflichtige Objekte selbst oder über Gesellschaften ohne bedingte Veräußerungsabsicht, gehören diese allerdings zum Privatvermögen. Ein starkes Indiz hierfür ist vor allem die Langfristigkeit der tatsächlichen Haltedauer. |
Beachten Sie: Der BFH berücksichtigt als steuerrechtlich gleichwertig grundsätzlich alle Veräußerungen der Gesellschaft auf der Ebene des Beteiligten. Die Verwaltung rechnet Grundstücksgeschäfte einer Personengesellschaft für Zwecke der Prüfung eines gewerblichen Grundstückshandels grundsätzlich nur dann dem Gesellschafter zu,
- wenn dieser zu mindestens 10 % an der Gesellschaft beteiligt ist,
- bei einer geringeren Beteiligung unter 10 %, sofern der Verkehrswert des Gesellschaftsanteils mehr als 250.000 EUR beträgt,
- wenn der aktuelle Preis des Anteils am veräußerten Grundstück sich auf mehr als 250.000 EUR beläuft oder
- es zum Verkauf der Anteile durch die Gesellschaft kommt - beispielsweise bei geschlossenen Fonds über den Zweitmarkt oder an Privatanleger und die Beteiligung beläuft sich entweder auf 10 % oder der Anteilspreis übersteigt 250.000 EUR. In diesem Fall ist der Wert der im Fonds enthaltenen Grundstücke unerheblich.
Fundstellen:
BFH 22.8.12, X R 24/11; BFH 17.12.08, IV R 85/06, BStBl II 20, 795; BMF 26.3.04, IV A 6 - S 2240 - 46/04, BStBl I 04, 434