Werden Darlehen für die Herstellung oder den Kauf eines sowohl vermieteten als auch eigengenutzten Gebäudes aufgenommen, können sie steuerlich den einzelnen Teilbereichen zugeordnet werden. Das kann für ein erhöhtes Werbungskostenpotenzial sorgen. Diese Regelung wirkt aber nur, wenn Aufwendungen und Kredite gezielt aufgesplittet werden.

Anschaffungs- oder Herstellungskosten müssen den Gebäudeteilen, die eigenständige Wirtschaftsgüter bilden, logisch zugeordnet werden. Diese Voraussetzungen lagen in zwei aktuellen Urteilsfällen nicht vor. Insoweit kam es dort lediglich zu einer anteiligen Berücksichtigung der Schuldzinsen im Verhältnis zur gesamten Nutzungsfläche. Eine separate Zuordnung von einzelnen Darlehen ist nicht mehr möglich, wenn die Mittel vor den jeweiligen Überweisungen erst einmal – wenn auch nur kurzfristig – auf das eigene Girokonto fließen. Dann sind die Schuldzinsen nur anteilig absetzbar. Eine andere Zuordnung gelingt nach Ansicht des FG München nur, wenn die Aufwendungen objektiv nachprüfbar getrennt und anschließend auch tatsächlich so mit den entsprechenden Kreditmitteln bezahlt werden. Gleiches gilt, wenn eine nach außen erkennbare Zuordnungsentscheidung für das Darlehen fehlt, so das FG Hamburg.

Finanzierungskosten sind in vollem Umfang nur dann zu berücksichtigen, wenn die Anschaffungskosten den eigenständigen Wirtschaftsgütern zugeordnet und hiernach auch gesondert mit den Darlehensmitteln bezahlt werden. Dies setzt eine Aufteilung des einheitlichen Kaufpreises auf den selbstgenutzten und den vermieteten Gebäudeteil voraus. Anschließend muss das zur Finanzierung aufgenommene Darlehen gezielt dem der Einkünfteerzielung dienenden Gebäudeteil zugeordnet werden. Dazu muss der Kaufpreis dieses Gebäudeteils tatsächlich aus den Mitteln gezahlt werden. Der Zuordnungszusammenhang ist unterbrochen, wenn das Auszahlungsverhalten mit seiner Zurechnungsentscheidung nicht übereinstimmt.

Steuerberater-Tipp:

• Für den Zusammenhang zwischen Darlehen und Anschaffungs- oder Herstellungskosten kommt es maßgeblich auf die tatsächliche Zahlung aus Eigen- sowie Fremdmitteln an. Die Zuordnungsentscheidung muss anhand getrennter Zahlungsströme nachvollziehbar sein.
• Es reicht nicht aus, wenn Darlehen und Anschaffungs- oder Herstellungskosten des fremdvermieteten Teils betragsmäßig identisch sind, sofern die Aufwendungen nicht getrennt beglichen werden.
• Die Aufteilungsgrundsätze hinsichtlich der Finanzierungsaufwendungen lassen sich auch auf das häusliche Arbeitszimmer übertragen, sofern es nicht unter die ab 2007 verschärften steuerlichen Abzugsbeschrän-kungen fällt. Denn das beruflich genutzte heimische Büro gilt insoweit als selbstständiger Gebäudeteil.
• Die Grundsätze gelten auch für Darlehenszinsen, die im Zusammenhang mit der Finanzierung von Renovierungsmaßnahmen wie Erhaltungsaufwand für ein gemischt genutztes Gebäude entstehen.
• Eine einmal vorgenommene Zuordnung von Krediten bleibt auch dann weiterhin maßgebend, wenn eine zuvor selbstgenutzte Wohnung später vermietet wird.